「ラスベガス不動産王」フィリッペ・ジアード氏のセミナーを受講してきました

本日は、大田勉様(ニッケイグローバル株式会社 代表取締役)からのご招待で、

東京ビッグサイトにて開催されました、第14回HOME’S不動産投資フェアに参加してきました。

目的は2つ!Appleton Properties様のCEOであり、ニッケイグローバル様のエグゼクティブパートナーであるPhilippe Ziade(フィリッペ・ジアード)氏のセミナーを受講することと招待してくださった555の大田様と再会すること。

フィリッペ・ジアード氏については以下のとおりです。

 

Philippe Ziade(フィリッペ・ジアード)
NIKKEI GLOBAL Executive Partner / Appleton Properties CEO

2013年ウォールストリートジャーナルにて「全米不動産ビジネスパーソン」の13位を獲得。
CNNやFOXなどのTV番組で「不動産投資の成功者」として紹介される。

自身のエンジニア資格を武器に設計〜開発までを手がけ、総額2000億円以上の成功実績を持つ。

不動産の潜在価値を引き出すことを得意とし、物件の鑑定・財務調査を行い好条件で取得後、高い管理能力で優良案件に仕上げる。

ヘッジファンドから運用を任されるラスベガス1位の不動産会社最高責任者。

第14回HOME’S不動産投資フェア講演プログラムより引用

セミナーテーマは

”米国移民後1代で築いた不動産投資成功の法則”トランプ”時代の戦略、そして時代を問わず勝ち続ける極意とは!”

でした。

今回のセミナーはオープンセミナーとクローズドセミナーの2つに分かれていました。

セミナーの内容はほとんどメモしました。
なので、そのうちのオープンセミナーについて共有させていただきます。(ニヤリ)

一時間のセミナー(皆⾒友紀⼦CEOの爽やかな通訳があり実質30分強)ですが、とても価値あるものでした。


皆様こんにちは。

 

本日はお忙しい中お集まりくださり誠にありがとうございます。

 

今日はアメリカの不動産の真髄についてお話させていただきます。

 

私は海外にはよく行きますが、日本に来るのは2015年から今回で5回目です。

日本だけでなく例えばロンドンやニューヨークなどにも行ってますが、東京というより日本が好きになりました。

というのも、最先端の技術があるにもかかわらず古くからの文化・心・人の謙虚さのようなものを持ち合わせている素晴らしい国だからです。

 

日本に来て日本の皆さんや文化が私自身を成長させてくれています。

 

日本の方々は我慢強く、そういう遺伝子が何年も何百年も前から受け継がれているのではないかと思っています。

 

日本人は本当に情熱的で思いやりがあり、粘り強さ・誠実さ・責任感・忠誠心・献身の心があると思います。

なので日本に来て今後も色々ビジネスをしたいと心から思っています。

 

アメリカ不動産の話の前に、「どうやって成功されたのですか」とよく聞かれるのですが、これは不動産の投資のみならず全てに共通することですが2つあります。

 

1つはやはり謙虚であること。

不動産指標を読み取ったり、ここで大丈夫なのかという決断を慢心無く下したりすることです。

人間としても投資にしてもビジネスにしてもまず謙虚であることが重要であると思います。

 

もう1つ非常に大事なことは全てにおいてサーバントリーダーシップ、奉仕的なリーダーであること、日本語でいうところの現状・現場・現実主義。リーダーは常に現場に居なければならないということです。

なので、まず自分のミッションがあってもそこで誰かを動かすのではなく、自分自身が現場主義のリーダーとしてその現場にいなければならない。それが成功に一番重要です。

 

投資の話の前に変なことを言いますが、私は成功というのはお金のことだけではないと思います。

何かにチャレンジして成功し続けること、目的と目標を達成してそれでもそれを繰り返し続けること。

どこかに到達点があるのではなく繰り返すことによってまたお金が帰ってくる。それが成功だと思っています。

 

不動産投資と言いますと、不動産イコール”モノ”というように思われる方が多いと思います。

しかし、成功に必要なことは自分の心と、自分がやっていることが本当に誇れることで、例えば寝る前にいい気分であるといった自分の心と身体の波長があっていることです。

 

あと、やはり”モノ”というものを管理する仕事は人が重要です。

なので自分自身が信頼できる誠実な人と付き合うことが重要だと思います。

なので私はそういう意味でも本当に日本の方を大切に思っています。

 

アメリカの不動産を活かし、資産形成や資産保全をされる日本の方々が非常に増えていることを心から嬉しく思っています。

そして不動産を活かすだけでなく、いつが一番ベストなタイミングか、それ以外の真髄についても色々とお話させていただきたいと思います。

 

皆さんここにいらっしゃる方は、私と同じ不動産王として有名なドナルド・トランプ氏が遂に大統領になったということが、アメリカ不動産にどういう影響を与えるかということを聞きに来たと思いますので、まずそちらの方からお話させていただきたいと思います。

 

2016年は投資マーケットが非常に悪い状態からスタートしました。

イギリスのユーロ離脱や、トランプ氏が大統領になるなど様々なこともありました。

しかし、最終的にはSnP500の指標が予測されていた2178ではなく2258、なんと10.5%も予想より良い状態で終わるという年末を迎えました。

 

ダウ平均も2年以上18000ドル台をずっとキープしていたのですが、トランプ氏によって二日前ついに20000ドル以上になりました。

これはやはりトランプ政権がこれから好景気に結びつくという予測に基づくもので、祝うべきことだと思います。

 

全体的な指標も1.5と言われていたところが2.3%上がりました。

そしてトランプ氏についてこれから話す色々なお話によって、4%以上全体的な経済指標が上がるというように言われています。

なのでダウも上がりナスダックも上がり・・・

 

トランプ氏は製造業を一生懸命支えると言ったので、シリコンバレーにあるIT企業はトランプ氏が大統領になったらこれから景気が悪くなるのでは、と心配していました。

しかし実際は皆さんご存知のように、ハイテク株も堅調に上がっております。

 

なぜ今ダウ、ナスダック、ハイテク株から全て堅調に上がっているかというと、何も彼が金髪のハンサムな男だからというわけではありません。

彼の政策である、法人・所得税両方の大幅減税、そして規制緩和。

こちら2つが非常に今後の景気に良い影響を与えることに対する期待感からです。

 

規制緩和というのは景気にとても深く関わっています。

トランプ氏は75%の規制を緩和すると言っています。

今までは政治家の方が様々な規制をかけていたということで、中小企業がいろいろな新しい取り組みにコスト、時間などがかかっていたのをカットすることにより、今後景気に非常に良い影響を与えます。

 

なので、法人税・所得税を下げるだけではなく、規制緩和をすることによって

簡単に言うとビジネスをすることにコストがかからなくなるということで、今後マーケットは堅調に上がっていくというように経済学者も予測しています。これは良いことです。

 

今、簡単にトランプ氏がマーケット全体へ影響をどう及ぼしたか説明しました。

もちろん彼自身が不動産王、ビジネスマンとして成功しているということと、アメリカ不動産に対して本当にいい影響を与えるということを公約しているということもあります。

 

今までの大統領は皆、政治家の大統領だったということもあるのですが、良いビジネスの判断をしませんでした。

不動産に関係することとしては、ファニーメイ・フレディマックの件ですね。

そういうことを政治家達がそこのサブプライムローンを買い取らせるというもう信じられないミスをしました。

それによってサブプライム、リーマンの後非常に長い間アメリカの不動産は低迷期を迎えていました。

 

トランプ氏は政治だけではなく、政府自身がビジネスマンという視点から景気を良くしようとしています。

不動産に関しては、先程規制緩和と言いましたが中小銀行、五大銀行両方ですね。

開発とか建設とかに対するローンや人から借りる、人が買うためのローン。

それらについて今まで非常に規制がかかっていました。

それをトランプ氏はもっと多くの方にローンを出すようにと働きかけています。

それによって建設・開発するためのローンや、もちろん多くの方々がローンを活かした住宅を買えるようになります。

これはこれからのアメリカ不動産にとってとても良い兆候だと言えます。

 

大手銀行も政府による預金保証があったもので、サブプライム・リーマンの後に大手銀行は政府から多大なる訴訟を受けました。

そういうことがありローンの貸出に対して非常にコンサバティブ(保守的)だったのですが、トランプ氏はその規制を外すと言いました。

なので中小銀行、大手銀行らが様々なローンを出します。

これらもアメリカ不動産の今後の投資の指標としては非常に良いニュースです。

 

銀行のローンの規制緩和によってどんどんドルが出ることで、アメリカ不動産を買われる方が増えていくことは非常にいいことです。

更に、土地開発に対して政府はかなり規制を緩和しました。

今まで許認可をとることにお金がかかったりしていたものの75%の規制をトランプ氏は緩和するということです。

なので今までは古い物件のほうが安く買えたりしたのですが、新築物件の開発案件もとても活発化したため、中古物件・開発案件両方ともに高騰しています。

したがってアメリカ不動産は非常にいい見通しとなる予測となっています。

 

アメリカ不動産の投資についてトランプ政権が良い影響を与えるからといって、どんな物件でも、どんな対象のものでも、どんなエリアでも投資していいということではありません。

今はオンライン化によって色んな情報が簡単に手に入る時代です。

といってもそのオンラインの情報が、この物件が本当に正しいものなのか、良いものなのか、本当に価値があるものなのか、あるいはその物件を扱ってくれる人が本当に経験豊富な人か、例えば管理とかに携わってくれるのかなど、そこまではオンラインでも見極めることはできません。

ここで重要なことは、本当に経験豊富な人と組むということです。

 

私はもちろん多様化した投資をすることを好みます。

しかし、投資先として商業不動産に対しての投資というのは、今後未来の投資としては適していないと思います。

それはオンライン化に伴い、例えばアメリカのアマゾンでは注文してからドローンで30分後に配達されるような時代になりました。

それに伴いショッピングセンターの空室率が非常に目立ってきています。

また、自宅勤務の人がアメリカではどんどん増えています。

そこからみて、オフィスビルに対する投資も非常に危険です。

IT化に伴い、ショッピングセンターやオフィスビル、商業ビルの空室が非常に目立っています。

なので商業不動産について、私は大まかなカテゴリではおすすめはできないと思っています。

 

いくらオンライン化が進んでも人が住むところだけは今後どれだけテクノロジーが進んでもなくなることはありません。

そういう意味で、私がおすすめするのは居住用物件、つまり住宅です。

株の神様ウォーレン・バフェット氏も、これからは居住用物件の時代だと申しております。アメリカは先進国の中でも数少ない(フランスとアメリカだけですが)人口が増えている国です。

それだけではなく、2012年から富裕層や、技術、あるいは能力の非常に高い移民が急増しています。

という意味では、持っている物件として普通の人が住む物件、そして富裕層の住む高級物件、これら2つともエリアを選べば非常に堅い投資となります。

 

日本に来て一つだけとてもショックを受けたことがあります。

それは、日本特に東京のように素晴らしい場所で需要と供給があるにも関わらず、築年数が古くなっていけばいくほど価値がなくなっていくということです。

アメリカはこれとは逆に、需要と供給に基づいて古くなっても物件価格の保持、あるいはエリアを選べば上昇することがほとんどです。

 

ではどこに人が住んでいるのか、どこに投資すべきかということですが、アメリカの経済は非常に二極化しています。

とても元気な企業とそうでない企業、簡単に言うとIT企業、eBayやGoogleやベンチャーなどの非常に元気なところがあります。

その元気な企業に雇用されている従業員が住むところ、ここへの投資は非常に堅いです。

だからといって勘違いして欲しくないのは、そこの本社がある場所に従業員がいるわけでは無いということです。

一つ、eBayやGoogleを例にしますと、Googleの本社はシリコンバレーと言われている北カリフォルニアにありますが、殆どの従業員がロサンゼルスに住んでます。

そしてeBayも同じく、北カリフォルニアのシリコンバレーに本社がありますが、ほとんどの従業員がCEOも含めてラスベガスに住んでいます。

このように、元気な企業の従業員がどこに多く住んでいるか、そこに物件を買うことが今後非常に堅い投資となるでしょう。

 

こういった経営の元気な企業がどういうところに従業員を移転させたりしてるのかについてですが、3つ要素があります。

1つは従業員がそこに移っても生活費等が安定しているところ。

2つ目は借りる家、買う家だったりの住宅費が安いところ。

そして3つ目は家から自分の会社まで近い、つまり通勤の範囲内のところ。

そういうところにどんどん元気な企業の従業員は移り住んでいます。

 

ではアメリカと言っても広大で、一番左端のカリフォルニア州だけでも日本の国土の1.1倍もあります。

そしてアメリカでは日本では想像できないような天災リスク、例えばトルネードなどがあります。

天災リスクがあるということは不動産の修繕リスク、空室リスクが非常に高いということです。

それだけではなくその州ごとによって税金に対する法律が違います。それを熟知して投資先を見極めることが非常に重要です。

 

先程申し上げましたが、天災リスクがないエリア、そうしてもう一つ税金について非常にいいエリアについて、【表を見ながら】

私はラスベガスに集中して投資しています。

なぜなら、まずラスベガスは地震の地殻上にすらない、そしてすべての天災リスクがない。これは不動産の投資先として非常に堅い条件だと思っています。

あとアメリカは連邦税、国の税金と州の税金、市の税金という3つの税金があります。

ところがネバダ州ラスベガス市にはなんと州税と市税がありません。

なので、法人税、所得税をたとえばニューヨーク市と比べると15%節税できるということです。

なので富裕層の方がどんどん市税州税そして天災リスクのラスベガスにどんどん移り住んでいます。もちろんeBayや砂漠の上のペプシさんなど法人税だけでも100億200億節税できるということでどんどんラスベガスに移転しています。

【マップに照らし合わせながら】天災がなく州税市税が無いのはなんとラスベガスだけだというのがお分かりいただけると思います。

 

ラスベガスは皆さんカジノの街、危ない街というイメージがあるのはとてもに良いことです。

しかしラスベガスには2000年から2016年で、2000年に140万人しかいなかったのですが、リーマンショックによる約8年間のブランクが有るにも関わらず、2016年までに220万人の大都市になってしまいました。

なので、この約15年の間に50%もの人口の増えた唯一の州です。

さらにラスベガスというと砂漠がいくらでも広がっているイメージがありますが【地図を見せて】こちらを見て頂けたらおわかりのように、グレーターラスベガスというエリアは岩山に四方を囲まれており、実はもう殆ど土地が余っていない状態です。

州税市税天災がないということで富裕層や、アメリカの元気な企業の従業員、CEOが移り住み、人口はどんどん増えています。

にも関わらず土地がない。

ラスベガスが不動産の投資先として非常に魅力があることがおわかりいただけましたでしょうか。

 

先ほどと重複しますが、ラスベガスというのはまだまだカジノの街、危ない街、貧しい人達が住んでいるんじゃないかというイメージを持っている方が多いと思います。

これは非常にラッキーなことです。

今が投資の最高のタイミングだと思います。

さらに先程申し上げましたように天災リスクがないとか、元気な企業がどんどん移ってきているだけではなく、220万人もいる大都市にも関わらず、実はロサンゼルスレーカーのようなプロのスポーツチームが今まで一切なかったのです。

ところがこれだけの大都市になってしまったので、ついにアメフトチームとアイスホッケーチームが来ることになりました。

この更なる需要によって雇用人口などもどんどん増えていきます。

それはアメリカの不動産投資先として非常に良い市場、兆候だといえます。

 

これまでトランプ氏がいい影響を与えるとか、このエリアがいいとか、どういう対象物が良いとか、お話ししました。

しかし、そのエリア等を対象で選ぶことだけが良いのではありません。

もちろん一つ一つ不動産が上がっているときも下がっているときも、一つ一つの物件やマーケットを見極めることが重要です。

私が投資を決めるとき、これは投資だけではなくビジネスにも言えることですが、3つ非常に重要なことがあると思います。

まず1つ目、この投資をすることの最悪のシナリオはどうなのかを考えます。

このままマーケットがあがっていくからというのではなく最悪のケースはなんだろうか、その最悪のケースに対して自分自身でいくつかの解決手段があるという対象のもの、物件にしか投資を決断しません。

 

最悪のシナリオがなにかということがわかり、それに耐えられると思ったときにただ物件を買ってそれを保持するだけではありません。

2つ目に重要なことは、マーケットが下がっているときも上がっているときも、物件にいかに付加価値をつけることができるかということです。

それは下がっているときであれば、例えば修繕をして早く売り抜けるとか、増築をする。

そういうことだけではなく物件によっては取得したものを用途変更して違う物件に建て替えたり、商業用不動産を違う物件に用途変更したり、下がるときも上がるときも付加価値をつけることができるとどちらのマーケットでも需要の高い投資となります。

 

そして最後に出口戦略、これは非常に重要です。

私は含み益が今あるとかそういうものの投資を信じていません。

実際に投資をした銀行から同じ銀行にお金が戻る、それが出口戦略です。

出口戦略が実際に1つだけでなく複数きっちりあるかどうか。

それを見極めてから投資判断します。それは下がっているときも同じことです。

 

下がっているときこそ3つの指標です。

どのように活かすかというと、下がっているときは皆さん感情的になっているので実はラッキーです。

そういうのも手伝い、下がっているときこそ逆に買うときなのに皆売り急いでいるのもあって、銀行等様々なところから市場価格より非常に安く物件を買い取れます。

それでも順調に先程言ったように人口が増えているところであれば、下がっているときでも取引量が多い。

なのでそういうときは市場価格より非常に安く買うことができます。

 

下がっていくときは市場価格より非常に安く買えることが魅力です。

そしてエリアをきっちり選べば市場価格が、いくら不動産市況が下がっているときでも人口輸入があるところであれば必ず買ってくれる人がいるということです。

ただリスク、ワーストシナリオというのがなにかというと、どんどん下がっていくときに、下がっていく価格に負けて時間が遅くなったりするときです。

しかしそういうときは安く買って修繕で付加価値をつけて早く売り急ぐことです。

そのためにはまれに市場価格よりも安く買い、修繕して市場価格よりも安く売れば他の人たちよりも早く買ってもらえるという戦法にすると、下がっているときも収益を堅実に上げることができます。

 

それでは今から上がっていく時(トランプ政権の今)ですが、上がっていくときは下がっていく時よりも良いんじゃないかと思われがちです。

しかし実は下がっていくときよりも気をつけなければいけません。

アメリカは中古市場なので上がっていくときにはとても高い価格でオファーを入れられて高く買ってしまう場合があります。

なので物件の見極めが必要になっていきます。

 

それだけではなくやはりマーケットを知ることが非常に重要です。需要と供給の均衡です。

なので上がっていくときというのは、高くなってきたときに売るために物件を持ってアセット(資産)を持っておくということです。

 

もちろん今ブームになってこれから下がっていくときもあります。

そういうときには逆に皆さん怖くなって売り急ぐのではなく、そういうときにこそキャッシュを持って一番いいものを買うべきです。

なので理論で言ってみると簡単なのですが、普通の人が買うときに急ぎ、あとで買うのではなく、そのときには物件を既に先に持っておく。

前をみて先に持っておいて、高いときに買うのではなく高いときに売る。

で、安くなったときには逆にもっと買う。

要するに他の方の感情的な動きでは無く、マーケットを見て逆の動きです。

マーケットより先の行動をしていくことが非常に重要です。

 

今日はトランプ政権とかアメリカの不動産、そして対象、エリア、どういうものがいいかなどお話させていただきましたが、最後にいちばん大切なことは先程も申し上げましたが、上がるときに買うのではなく、今から上がる、将来上がったときに売るべき物件を今入手する、今が一番いいベストタイミングだということを申し上げたいと思います。

 

日本の方々はとても保守的な方が多いと思うのですが、最後のメッセージとして、”リスクをとるリスク”と”リスクをとらないリスク”、どちらのほうがリスクがあることかということをお伝えしたいと思います。

私は常に野心をもっているのですがやはり野心だけではなく、リスクをとってこそ初めて成功できるというように思っています。

 

なので不動産投資、特にアメリカとか海外投資ということにリスクを感じるのではなく、”リスクを取らないリスク”。

日本の人の資産形成とか”リスクを取らないリスク”のほうがあるのでは・・・

あるいは話せば話すほど批判があるかもしれません。

でもそれを恐れて真実を騙るのではなく、話すことが重要であると思っています。

 

あまりにも日本の人が好きで話が不動産から愛の話になってしまいますが、愛も一緒です。

愛する人をいつかは失うということが最初からわかっていて、では愛さないのかということです。

 

”リスクを取らないリスク”ではなく”リスクをとるリスク”のほうが良いのではないかということをお伝えしたいために愛の話になってしまいましたが、不動産投資に対しても、ものではなくやはり人。

管理する人であったり物件を見極める人であったりそしてそれを修繕する人であったり、最終的にはものではなく人。

Human beingが一番重要であることをお伝えしたいと思います。

 

もう完全に精神論の話になってしまいますが、恐れることを恐れず、恐れが自分の行動を阻むことを恐れたほうが良いということで、皆さんと一緒に第一歩を進んでいけたらと思っています。

 

ご清聴、どうもありがとうございました。

※メモ・書き起こし 堀家金吾


以上がフィリッペ・ジアード氏のオープンセミナーでした。

クローズドセミナーでは更に詳細な事例や、ラスベガスの不動産購入方法などについての説明がありました。
が、あくまでもクローズドですので詳細が気になる方はお問い合わせまで

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